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ワンポイント解説 |
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説明を行う取引主任者
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| 法律上、宅地建物取引主任者が取引主任者証を提示して重要事項を記載した書面を交付・説明することとされています。主任者証には氏名、登録番号の記載、顔写真の貼付がされているので、本人であることを確認してください。 |
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取引の態様
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| 売買に関わる宅地建物取引業者の立場を明らかにします。売主である場合や、媒介を行う者として関わる場合があります。媒介の場合は、成約後に媒介手数料がかかります。 |
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物件の概要
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| 物件の所在地・面積等が確認できます。各種税金の軽減措置を受けるためには、物件の登記簿面積で50ｍ2以上あることが求められますので、注意が必要です。 |
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登記簿に記録された事項
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| 登記簿に記録された事項と照らし合わせて記載事項を確認することが重要です。物件に抵当権がついている場合は、銀行などの抵当権者や債権額が記録されています。この場合は、抵当権の抹消手続についても説明を受けることが重要です。 |
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都市計画法・建築基準法に
基づく制限
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都市計画法で定められた用途地域や地域地区の種類が記載されています。これらの種類によって、将来どのような建物が周囲に建築され得るのかを把握することができます。
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【中古物件の場合】
現存の建物の「建ぺい率」「容積率」が、重要事項説明書に記載されているそれらの数値を上回る場合、その建物は違反建築物又は既存不適格建築物となります。既存不適格物件について増改築等を行う際は現行又はその時点の基準に適合することが求められることに留意してください。また、敷地と道路幅員によっては再建築ができない物件もあります。その旨の記載がある場合は、注意が必要です。
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上記以外の法律に
基づく制限
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| 都市計画法・建築基準法以外の法令で土地の形質の変更等について行政庁の許可等が必要な場合があります。該当がある場合は具体的な法律名が記載されているので、具体的にどのような制限がかかるのか説明を受けることが重要です。 |
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私道に関する負担に
関する事項
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| 物件に関連する私道がある場合は、私道負担の有無、私道面積、その位置等を説明することとされています。私道の存在は不測の負担をもたらすことがあるので、留意しておくことが必要です。 |
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飲料水・電気・ガスの
供給施設及び排水施設の
設備状況
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| 水道等の施設について、直ちに利用が可能なものか、未整備である場合は整備される予定日が記載されます。また、当該整備に特別の負担が必要となる場合はその旨と負担額も記載されます。購入後の日常生活での必須設備ですから、しっかりと確認しておきましょう。 |
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完成時の形状・構造
(未完成物件の場合)
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| 設計図面等で説明を受けることが多いですが、完成後のトラブルを避けるため、細かい仕様について、できるだけ具体的な資料を用いて説明を受けることが望ましいでしょう。 |
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当該宅地建物が
造成宅地防災区域内か否か
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| 物件が造成宅地防災区域内にある場合は、法律に基づく指導または改善命令がなされるため、物件が造成宅地防災区域内か否かの説明を行うこととされています。 |
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当該宅地建物が
土砂災害警戒区域内か否か
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| 物件が土砂災害警戒特別区域内にある場合は、法律に基づく制限が課せられるため、「法律に基づく制限」の欄で説明がなされますが、土砂災害警戒区域内にある場合も説明を行うこととされています。 |
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石綿使用調査の内容
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| 当該建物の石綿使用調査結果の記録の有無を説明することとされており、調査結果の記録がある場合には、その内容の説明を行うこととされています。 |
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耐震診断の内容
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| 当該建物が耐震診断を受けたものであるかどうかの説明をすることとされており、耐震診断を受けたものである場合には、その内容の説明を行うこととされています。 |
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住宅性能評価を受けた
新築住宅である場合
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| 登録住宅性能評価機関による住宅性能評価書(設計・建設の2つがあります)の交付を受けている新築住宅である場合はその旨の説明があります。 |
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| 区 |
| 分 |
| 所 |
| 有 |
| 建 |
| 物 |
| の |
| 場 |
| 合 |
| の |
| 追 |
| 加 |
| 事 |
| 項 |
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| 敷地全体に所有権があるかどうかの確認が必要です。敷地の一部に借地権部分がある場合は、その地代が発生することがあることを把握する必要があります。 |
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| 各区分所有者が所有する部分は専有部分といい、居住者全体で使用する部分を共用部分といいます。専有・共用部分それぞれの規約の定めがあるので、留意してください。また、共用部のうち、専用庭や駐車場等、特定の者しか使用できない専用使用権が規約で定められている場合もあります。 |
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| 中古マンションの場合、既に管理組合が成立しており、住民が遵守すべき管理規約が定められています。また、新築マンションの場合でも、管理規約の案がすでに存在する場合は、その規約について説明を受けることになります。駐車場の使用の仕方やペット飼育の可否、夜間のピアノ等の使用等々、関心のある事項の説明を聞きましょう。 |
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| マンションの修繕計画の有無や、既に積み立てられている額、通常支払う管理費の額が記載されています。修繕計画に照らして、積立額が適切かどうかをチェックしましょう。また、中古マンションの場合で、以前の所有者（他の所有者を含む）に管理費・積立金の滞納がある場合は、その精算を求められることがあるので、確認しておきましょう。 |
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代金及び交換差金以外に
授受される金額
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| 手付金、各種手数料、固定資産税や都市計画税の清算金で、授受される金額が記載されています。 |
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契約の解除に関する事項
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| 手付金の放棄による契約解除、ローン特約による解除等、どのような場合に契約を解除できるのか、解除手続はどうなっているのか、解除の効果はどうなるのか等について記載されています。 |
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損害賠償額の予定又は
違約金に関する事項
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| 契約違反の場合の損害賠償額の予定又は違約金に関する定めをしようとするときは、その額・内容等が説明されます。なお、宅地建物取引業者が売主となる宅地建物の売買契約に係る損害賠償額の予定や違約金の定めをするときは、それらの額の合算額が物件代金の20％以内とすることとされています。 |
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手付け金等の
保全措置の概要
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| 売主が宅地建物取引業者である場合、完成物件の場合は物件代金の10%、未完成物件の場合は5%あるいは1000万円を超える手付金を受取る場合は、その保全をしなければなりません。その保全先が説明されます。 |
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支払金又は預かり金の
保全措置の概要
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| 宅地建物取引業者が、消費者から預かった売買代金等について保全措置を講じる場合は、その保全措置の内容が説明されます。 |
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金銭の貸借のあっせん
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| 宅地建物取引業者が住宅ローンのあっせんを行う場合、その住宅ローンの融資先・金利・返済方法等について説明することとされています。また、予定していたローンが受けられなかった場合の措置（いわゆるローン条項）も説明されます。 |
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瑕疵担保責任の履行に
関する措置
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| 瑕疵担保責任の履行に関する措置を講ずるかどうかを説明することとされており、講ずる場合にはその措置の内容の説明を行うこととされています。 |
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割賦販売に係る事項
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| 物件を割賦販売とする場合に、現金で販売する場合の価格と割賦販売での価格が比較して説明されます。 |
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供託所等に関する説明
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| 宅地建物取引業者の責任により取引上の損害を被った場合に備えて供託所に供託している営業保証金・弁済業務保証金についての説明と、供託されている供託所が説明されます。 |
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